Làm thế nào để kiểm soát rủi ro khi đầu tư condotel

Thị trường bất động sản đầu tư condotel đang bùng nổ, các nhà đầu tư thi nhau dồn tiền vào thị trường này. Mặc dù là các công trình condotel vẫn chưa hoàn thành xong. Vậy làm thế nào để các nhà đầu tư kiểm soát được rủi ro khi đầu tư Condotel?

Kiểm soát rủi ro khi đầu tư condotel

Đây là vấn đề mà hầu như chủ đầu tư đang quan tâm tại buổi hội thảo thực tế.

Vẫn loay hoay với cam kết lợi nhuận

Một trong những vấn đề được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhất hiện nay đó là thời hạn và tỷ suất lợi nhuận mà các chủ đầu tư cam kết. Là người trực tiếp tham gia kinh doanh trong phân khúc này, bà Lê Thị Hải Châu – Giám đốc Điều hành dự án Moevenpick Resort Phú Quốc cho biết, việc xây dựng các chính sách bán hàng hiện nay không phải là do chủ đầu tư tự nghĩ mà tham khảo từ những đơn vị quản lý, vận hành trên thế giới.

"Hiện nay, thời hạn cam kết lợi nhuận mà các chủ đầu tư áp dụng là 10 năm. Trong thời hạn cam kết 10 năm này cũng chính là thời hạn mà chủ đầu tư ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành nước ngoài. Đơn vị này sẽ song song cùng làm với chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp".

Về mức thu nhập cam kết, bà Châu cho biết hiện có hai cách tính. Thứ nhất, sau khi ký hợp đồng, 3 năm đầu tiên chủ đầu tư xem như là tạm ứng trước cho nhà đầu tư thứ cấp một khoản tiền thuê, tính trung bình là 15-25% giá bán căn hộ và người mua lấy ngay lập tức. Đến năm thứ tư sẽ áp dụng cách 2, lấy tổng doanh thu trừ đi chi phí còn lợi nhuận thì chia nhau, tỷ lệ có thể là 15% lợi nhuận trước thuế cho nhà đầu tư thứ cấp. Cách thứ 3 đưa ra cam kết, trong vòng 10 năm đó sẽ hưởng một mức cụ thể 5%, 8% hay 12% . Mỗi đơn vị có ưu thế riêng và khách hàng sẽ tính toán để tự mình lựa chọn phương thức phù hợp.

Cũng nói về cam kết lợi nhuận khi đầu tư condotel, ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương nhận định, bản chất condotel là khách sạn và nó phụ thuộc vào điều kiện vận hành. Có thể có năm hoạt động tốt nhưng cũng có năm không tốt.

"Trong hoạt động khách sạn, những năm đầu thường chưa được ổn định, nên chủ đầu tư chưa nhận được lợi nhuận như mong muốn, trong khi nhiều nhà đầu tư chỉ quan tâm lợi nhuận ngắn hạn. Tôi cho rằng cần quan tâm đến hoạt động dài hạn của khách sạn", ông Mauro nói và gợi ý thêm rằng cần tính toán để có được nguồn vốn nhất định để bù đắp vào những năm công suất hoạt động của khách sạn chưa tốt bằng cách tìm nguồn thu khác như dịch vụ ăn uống, golf hoặc không bán hết căn hộ mà để lại khai thác.

Vị này cũng cho rằng, Việt Nam có thể tham khảo những quốc gia lân cận cũng mới phát triển về mô hình condotel như Thái Lan, Singapore, Indonesia về việc họ cam kết lợi nhuận đầu tư như thế nào với khách hàng.

Là một nhà phát triển bất động sản nhưng cũng là một luật sư, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC cho rằng, "Nhà đầu tư nên thuê luật sư nghiên cứu thật kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán condotel. Nếu có tranh chấp xảy ra thì tòa án dân sự giải quyết. Nếu chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 10 năm cho khách hàng, nhưng mới năm thứ 2 không trả lợi nhuận thì khách hàng có quyền kiện chủ đầu tư ra tòa án để đòi lại quyền lợi này", ông Quyết nói.

Gấp rút sửa luật trong ngắn hạn

Cũng tại hội thảo, nhiều chuyên gia, đại diện doanh nghiệp cho rằng, loại hình condotel đang phát triển và giao dịch giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp vẫn đang diễn ra. Vì vậy, để thị trường phát triển lành mạnh cũng như đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư thứ cấp cần có giải pháp ngắn hạn trước mắt trong khi chờ sửa luật.

Ông Trịnh Văn Quyết kiến nghị, giải pháp ngắn hạn đó là đề nghị 4 Bộ, ngành đưa ra một hướng dẫn các tỉnh, trong đó hướng dẫn căn hộ condotel là căn hộ giao đất ở (không hình thành đơn vị ở). "Nếu muốn bỏ chữ "ở" thì nhà đầu tư phải xây trường học, bệnh viện. Như vậy vừa chắc cho tỉnh vừa chắc cho chủ đầu tư, vừa chắc cho nhà đầu tư được cấp sổ đỏ lâu dài mà trước mắt không sai luật", ông Quyết nói.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Phan Chí Hiếu thừa nhận chờ luật về condotel thì còn khá lâu, do đó cần những giải pháp trước mắt và cả lâu dài.

Về giải pháp trước mắt, ông Hiếu cho rằng Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng cần sớm ban hành thông tư quy định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho condotel để nhà đầu tư yên tâm.

Về giải pháp lâu dài, ông Hiếu tiết lộ trong dự thảo Luật về các đơn vị hành chính, kinh tế đặc biệt có nhắc đến condotel. Do đó, nếu được Quốc hội thông qua vào tháng 5, condotel sẽ chính thức được thừa nhận.

Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đang sửa Luật Đất đai, Bộ Xây dựng đang sửa nhiều luật liên quan đến xây dựng, kinh doanh bất động sản, cũng sẽ nghiên cứu và bước đầu đưa vào các nội dung về loại hình này.